Condominio - costi e prezzi

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Le case plurifamiliari possono coprire il fabbisogno abitativo di più famiglie, ma possono anche rappresentare un investimento di capitale. In un'intervista, l'esperto di Quante spiega in dettaglio quali costi e prezzi bisogna tenere in considerazione per la costruzione, la costruzione di prefabbricati o l'acquisto di seconda mano di condomini.

Domanda: Le case plurifamiliari valgono ancora come investimento di capitale?

Esperto quantistico: in molti casi sì, ma assolutamente no in tutti i casi.

È sempre importante che l'affittabilità sia la più ottimale possibile: questo è il criterio principale. Affinché il conto possa essere calcolato, i costi o il prezzo del condominio devono ovviamente corrispondere al reddito da locazione ottenibile. Entrambi i fattori possono essere valutati solo caso per caso.

Inoltre, qual è il rendimento che vuoi effettivamente ottenere quando vedi il condominio come un investimento.

Domanda: quanto costano in generale i condomini?

Esperto quantistico: non esiste una risposta generale a questo: dipende dalla casa e dal fatto che la stai costruendo da solo, acquistandola come casa prefabbricata o acquistandola usata.

Durante la costruzione, di solito puoi assumere costi da circa 1.500 EUR per m². In pratica, tuttavia, i costi saranno generalmente molto più alti: dovresti assolutamente partire da 1.800 EUR per m² a 2.000 EUR per m².

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La costruzione in città può essere molto più costosa che nel paese

Quando si tratta di costruzione, tuttavia, dipende molto anche da dove stai costruendo. Nelle aree urbane, i costi di costruzione possono già essere notevolmente più alti: negli ultimi anni i costi di costruzione in alcuni cantieri sono aumentati fino a 3.000 EUR per m² o anche di più. Naturalmente, l'attrezzatura e la costruzione giocano sempre un ruolo importante qui.

L'industria delle costruzioni, d'altra parte, calcola spesso con la cosiddetta cubatura: in questo caso si usa 400 EUR per m³ di spazio chiuso come regola pratica - ma qui ovviamente possono esserci altrettanto significative deviazioni verso l'alto o verso il basso.

In generale, la stessa struttura dei costi si applica alle case prefabbricate, ma anche qui i prezzi al metro quadrato possono essere piuttosto costosi.

Se acquisti un condominio da uno sviluppatore immobiliare, può essere ancora più costoso nei singoli casi, a seconda della posizione. Qui devi tenere conto, tuttavia, che in questo caso è inclusa anche la proprietà - questo fattore di costo non è stato ancora preso in considerazione quando si specificano i costi di costruzione.

Se acquisti un condominio di seconda mano, il prezzo è spesso basato sugli affitti realizzabili.

Un piccolo esempio di costo dalla pratica:

Un condominio in solida costruzione è in costruzione in una posizione comoda vicino a una grande città. La superficie utilizzabile totale è di 400 m², la costruzione è attenta ai costi. In questo caso, i costi di costruzione sono quindi di 1.880 euro al m². I costi per la proprietà di 1.100 m² sono di 170 EUR per m².

Inviareprezzo
La proprietà, di 1.100 m², costa 170 EUR al m²187.000 EUR
Casa plurifamiliare in solida costruzione752.000 EUR
costo totaleEUR 939.000
Costo totale per m² di superficie affittabile2.934 EUR per m²

Naturalmente, questo è solo un esempio del costo di una casa specifica in una posizione specifica. Anche i costi per altre case plurifamiliari, soprattutto in altre località, possono variare in modo significativo.

Nel nostro esempio di costo, non vengono presi in considerazione costi di costruzione aggiuntivi e non abbiamo ancora incluso la progettazione dell'area esterna e la costruzione dei parcheggi necessari in questi costi.

Domanda: da quali fattori dipendono solitamente i costi di un condominio?

Esperto quantistico: qui entrano in gioco una serie di fattori:

  • Tipo e dimensione della casa
  • Costruzione e attrezzature
  • Posizione, posizione e dintorni della casa
  • affitti realizzabili in loco al momento dell'acquisto di una casa
  • Fornitore (per case prefabbricate)

Tuttavia, come abbiamo visto, le differenze di costo che questi fattori possono causare sono notevoli.

Domanda: Hai affermato che il prezzo a volte si basa sul reddito da locazione ottenibile: come funziona in pratica?

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Spesso occorrono più di 20 anni perché il prezzo dell'edificio venga pagato tramite gli affitti

Esperto quantistico: quando si negoziano i prezzi per un edificio che è già stato costruito e già affittato, gli affitti ottenibili sono spesso un punto di partenza.

In passato, il criterio del prezzo era solitamente tra 10 e 12 affitti annuali - oggi il prezzo di partenza può variare da oltre 20 affitti annuali a quasi 30 affitti annuali , specialmente quelli buoni e le località emergenti .

In che misura questo sia ancora redditizio come investimento di capitale, ogni acquirente deve valutare da solo.

Domanda: E la redditività, come puoi calcolarla?

Esperto quantistico: Bene, diamo un'occhiata al nostro esempio di costo:

Abbiamo calcolato dei costi di circa 3.000 EUR per m² di superficie affittabile. Bisogna sempre fare attenzione all'area effettivamente affittata: non corrisponde alla superficie totale utilizzabile del fabbricato, in quanto le strutture accessorie come le scale devono essere rimosse.

D'altra parte, ci sono gli affitti ottenibili: dobbiamo esaminare più da vicino l'indice degli affitti in Germania. Per questo abbiamo utilizzato i dati del 2018 come base.

Posizione / valoreAffitto per m² al meseAffitto annuo al m²
Germania media7,50 EUR per m² al mese90 EUR per m² all'anno
località ricercate10 EUR per m² - 12 EUR per m² al mese120 EUR per m² - 144 EUR per m² all'anno
Località principali (ad es. Monaco)fino a 17,50 EUR per m² al mesefino a 210 EUR per m² all'anno

Con 320 m² di spazio effettivamente affittabile come nel nostro esempio di costo, possiamo ipotizzare un reddito da locazione di una media di 28.800 EUR all'anno se l'edificio viene affittato continuamente.

In buone posizioni il reddito è fino a 46.000 EUR all'anno, in una posizione eccellente il nostro edificio potrebbe generare un reddito da locazione fino a 67.000 EUR all'anno.

Se ora aggiungi 3.000 EUR per m² ai costi di costruzione con circa 120 EUR di reddito da locazione all'anno e m², i costi di costruzione sarebbero stati coperti dal reddito da locazione entro circa 25 anni. Non si tiene conto del finanziamento e degli interessi.

In questo caso si potrebbe ancora parlare di un investimento redditizio che genererà comunque molti ritorni a lungo termine.

Domanda: non bisogna considerare anche gli aumenti dell'affitto qui?

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Gli aumenti degli affitti non sono sempre prevedibili

Esperto quantistico: di solito sì, ma gli aumenti dei prezzi di noleggio sono sempre un po 'difficili da prevedere. Per i prossimi anni, gli esperti ipotizzano che gli affitti per le località migliori aumenteranno fino al 10%, ma per la maggior parte degli affitti gli aumenti non saranno superiori al 5% circa. Nelle zone rurali si può anche presumere che gli affitti rimarranno più o meno allo stesso livello.

Quali tassi di aumento si verificheranno effettivamente negli anni dipenderà essenzialmente dalla posizione e dalla situazione.

Domanda: in che misura devi tenere conto dei costi di follow-up quando acquisti o costruisci?

Esperto quantistico: i costi di follow-up sono anche molto importanti. A seconda del metodo di costruzione scelto per una casa, i costi di follow-up possono essere significativamente diversi. Negli anni successivi, questi costi possono aumentare considerevolmente.

Di norma, è meglio accettare costi di costruzione un po 'più costosi durante la costruzione ed evitare alti costi di follow-up.

Diamo uno sguardo alla facciata, ad esempio: se scegli il rivestimento della facciata, ad esempio con il mattone clinker, potresti avere costi di costruzione più elevati all'inizio, ma poi evitare alti costi di follow-up per il rinnovo e la pittura della superficie della facciata. Calcolati su 30 o 40 anni, questi costi da soli sarebbero considerevoli e supererebbero notevolmente la differenza di costo tra la facciata in clinker e una facciata in gesso.

Il tetto piano spesso popolare si traduce in costi di manutenzione e assistenza costanti ad un livello molto elevato dopo solo pochi anni. Le ispezioni e le guarnizioni costantemente necessarie costano molto di più rispetto alla differenza con un'altra costruzione del tetto (ad esempio, un classico tetto a due falde o un tetto a una falda) - con queste forme di tetto, tuttavia, se eseguite correttamente, di solito non devi fare sforzi per decenni.

Domanda: cosa si intende per costi di costruzione ausiliari e quanto sono alti questi costi di norma?

Esperto quantistico: i costi di costruzione ausiliari includono un gran numero di voci di costo:

  • tutti i servizi di architettura e ingegneria, compresi i costi per l'ingegnere strutturale
  • tutti i costi di licenza edilizia e di accettazione
  • Spese notarili e catastali
  • i costi di approvvigionamento per prestiti ipotecari
  • Spese di elaborazione e spese di distribuzione, nonché interessi durante la fase di costruzione
  • Premi assicurativi per la necessaria assicurazione sulla costruzione
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Circa l'8% dei costi totali di costruzione deve essere pagato all'architetto

Inoltre, potrebbero esserci costi aggiuntivi che possono variare da caso a caso.

Non è possibile fare una dichiarazione generale sull'ammontare dei costi di costruzione accessori, poiché differiscono da edificio a edificio. Di norma, tuttavia, devi assumere circa dal 10% al 20% dei costi di costruzione.

Come regola generale, i costi dell'architetto sono solitamente l'8% dei costi totali di costruzione. Le tariffe applicate sono le stesse per tutti gli architetti: architetti e ingegneri strutturali pagano sempre in base all'HOAI, il tariffario per architetti e ingegneri. Questo per garantire che anche servizi comparabili costino lo stesso importo.

Domanda: a cosa dovresti prestare attenzione quando costruisci o acquisti un condominio?

Esperto quantistico: quando si acquista o si costruisce un condominio come investimento, il criterio più importante dovrebbe essere la migliore redditività possibile. Il secondo criterio importante può essere visto come i costi di follow-up più bassi possibili.

Tutto il resto dovrebbe essere subordinato a questi due criteri. Inizia con l'ubicazione e la selezione della proprietà e termina con la costruzione della casa con i costi di follow-up più bassi possibili. Un buon architetto che abbia familiarità con la costruzione di condomini può essere molto utile per entrambi questi punti.

Un calcolo della redditività e del rendimento dovrebbe essere effettuato in anticipo, in modo da creare effettivamente un investimento di capitale significativo.

Chiunque costruisca solo una casa bifamiliare per uso proprio beneficerà ovviamente dei costi di follow-up più bassi possibili - ma l'affittabilità non ha importanza qui - cioè, quando si sceglie una posizione, ci si può concentrare principalmente sui costi del proprietà.