Agente immobiliare: quali sono i costi?

costi dell'agente immobiliare

Quando si acquista una casa in particolare, i costi di intermediazione costituiscono una parte non trascurabile dei costi accessori, e quando si parla di affitti, ci sono ripetute lamentele sulla ripartizione dei costi che è stata nuovamente regolamentata dal 2015. L'esperto di Quante spiega nella nostra intervista quanto costano effettivamente gli agenti immobiliari e da cosa dipende.

Domanda: quali sono i costi dell'agente immobiliare?

Esperto quantistico: questo varia da regione a regione ed è anche in parte una questione di negoziazione, quindi non puoi dirlo a tutti i livelli.

Prima di tutto, bisogna distinguere fondamentalmente tra:

  • vendita di un immobile residenziale
  • locazione di un immobile residenziale e
  • la situazione con gli immobili commerciali

Vendita

Vendita agente immobiliare

Gli agenti immobiliari ricevono un pagamento proporzionale da entrambe le parti quando vendono una proprietà

Quando una proprietà viene venduta, sia l'acquirente che il venditore pagano una percentuale del prezzo di vendita all'agente. Deviando da questo, però, è anche possibile che paghi solo il venditore (cosiddetta "commissione interna") o solo l'acquirente (la cosiddetta "commissione esterna").

Per l'importo totale della commissione del broker, esiste un limite massimo diverso a seconda dello stato federale secondo la cosiddetta "commissione del broker locale".

Nella maggior parte degli stati federali è del 7,14% del prezzo di acquisto, ad Amburgo è del 6,25% e in Assia e Meclemburgo-Pomerania occidentale è del 5,95% del prezzo di acquisto. I singoli distretti urbani possono anche avere regolamenti diversi per quanto riguarda la commissione locale.

La distribuzione tra acquirente e venditore può essere progettata liberamente. La commissione esterna richiesta deve essere indicata in tutti gli annunci del broker; in linea di principio, l'acquirente può anche negoziare l'importo della commissione con il broker.

Nella maggior parte degli stati federali, il limite massimo per la distribuzione tra acquirente e venditore è la metà della commissione totale per entrambi. Solo a Berlino, Brandeburgo, Amburgo e Assia può essere imposta all'acquirente l'intera commissione di acquisto.

Affitto

Il cosiddetto principio di ordinazione è in vigore per l ' affitto di proprietà residenziali dal 1 ° giugno 2015. Ciò significa che chi deve pagare il broker che lo ha “ordinato”, cioè lo ha commissionato.

Se il locatore utilizza un broker per mediare l'appartamento, solo lui deve pagare la commissione del broker (un massimo di due affitti netti più IVA).

Il trasferimento di questi costi al locatario è inammissibile e punibile. Le violazioni in questo senso sono punibili con multe fino a 25.000 EUR. Tuttavia, ci sono sempre casi individuali di ripartizione dei costi inammissibile, ad esempio attraverso pagamenti di indennizzi eccessivi al momento della presa in consegna dell'appartamento, costretti a firmare un contratto di intermediazione in seguito, o attraverso accordi di base e il ricorso a diversi broker. Le pecore nere sono creative.

In qualità di inquilino, devi solo pagare la commissione di un broker se effettivamente incarichi per iscritto il broker di cercare un appartamento. Deve esserci una mediazione che possa essere ricondotta al broker: il broker potrebbe non avere l'appartamento nel portafoglio. Solo allora il proprietario è autorizzato a richiedere il pagamento della commissione del broker.

Situazione nel settore immobiliare commerciale

Quando si tratta di affittare una proprietà commerciale, il principio di ordinazione non si applica. Qui gli inquilini pagano anche le commissioni di intermediazione, come avveniva prima del 2015.

Costo del campione

Stiamo acquistando una casa per 350.000 euro in Turingia. La commissione (tasso massimo) è divisa equamente tra acquirente e venditore.

Inviareprezzo
Commissione totale (7.14%)EUR 24.990
Quota dei venditori (3,57%)EUR 12.495
Quota di acquirenti (3,57%)EUR 12.495

I costi qui riportati si riferiscono a uno specifico stato federale al di fuori dei distretti urbani. Anche le commissioni di intermediazione in altri stati federali e dopo la negoziazione con il broker possono essere diverse.

Domanda: cosa determina i costi dell'agente immobiliare?

Prezzi degli agenti immobiliari

Di solito un broker riceve una percentuale del valore della proprietà per la mediazione

Esperto quantistico: è qui che dipende:

  • se è in vendita o in affitto
  • che si tratti di un immobile residenziale o di uno spazio commerciale
  • quale importo della commissione viene negoziato con il broker
  • quale distribuzione delle commissioni (in caso di vendita) è negoziata tra acquirente e venditore

Lo spazio per la negoziazione con il broker potrebbe non essere particolarmente ampio nei singoli casi, ma dovresti assolutamente cercare di sfruttarlo al meglio. Con i proprietari in particolare, è anche consigliabile negoziare i servizi inclusi in un pacchetto completo ed eventualmente una commissione inferiore.

Domanda: i costi di intermediazione possono essere detratti dalle tasse?

Esperto quantistico: in linea di principio, questo è possibile sia per gli inquilini che per i proprietari.

Questo è relativamente facile con il proprietario: può facilmente detrarre i costi di intermediazione pagati (e documentati) dal suo reddito da locazione se deve dichiararli nell'imposta.

È un po 'più difficile con l'inquilino. Se ci sono commissioni di intermediazione, queste possono essere richieste nel corso dei costi di spostamento. Nella maggior parte dei casi, questo andrà probabilmente oltre la normale tariffa forfettaria mobile (811 euro per i single o 1.622 euro per le coppie, i genitori divorziati e single più 357 euro per ogni figlio che si trasferisce). In questo caso, tuttavia, le rispettive spese individuali per il trasloco potranno essere reclamate con apposite ricevute. La cosa migliore da fare è chiedere al proprio consulente fiscale o chiedere consiglio all'assistenza fiscale sui salari, poiché esistono altre opzioni di detrazione fiscale in relazione ai trasferimenti.